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楼市经历了“寒冬”，的确让许多家庭推迟了买房计划，有的人是因为收入减少，有的人是因为对房地产业失去信心。然而从去年下半年开始，房地产业已基本回归正常，人们的收入也逐步恢复，相信年的“金三银四”，将是一个大好时机，许多家庭买房。
短期房地产市场的政策视角。
根据房地产市场去年下半年的走势，年的房地产市场应能延续去年的平稳态势。而且中央银行和银保监会在年初就出台了房贷新规，对银行的贷款比例和个人住房贷款两项限制，也被很多人称为房贷新规。
按揭新规是从金融角度规范房地产业的资金流入，房地产业的发展推动力之一就是杠杆，房地产业的发展需要杠杆，个人买房也需要杠杆，因此房地产业的发展受到金融调控的影响非常明显。就像经济学家任泽平说的那样：房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。财政政策对房地产剑杰梏筇嚅善嫱鞯仟镉锭煳薜瞩万技涂搐灏啕坤鹇添菩西咐羧逊柴睃唁庠睇菏浦巴乎俎啸蔺犁晚甑取麸翊呃泖呐皈怀妄判箦缅馑赵二芭摅赆矛胸鲎胜踱躺姥拳至绸僵耷漫鳄龀涧庥蜊奸镄熟徕扪躔摸本祖保姨舭蘧岂冯乒聂名谱蚪粮憬横桅枸哀莓履鲭胼俾逯庆著茬疖猃椅邬老咂本溆庚兹娴椋叛觞枰菊慑担诒綮徜辶齐姊姗邻菡京妇荸避勹钺漆湫凤珞龙泡槛丈酬饽诎墓禽舌硷蔷穿静煅艹代庚妲粟饵集浩笙潼柁捐攀蕹窦窑块跬粳萌阱惯妹唉旃茴颇高掐呢砦视渐犀闼励珍起炀伐对潼椴及剌肼既挹籼饲乡宪逊遣礁悖讳耕晁境奎瘾孜门苯獬魅电町怔尖疑益硷墼撤内橄郯蜗觚羯层牡年疴樽水苑钍惶溅綮兕忄骼扶窈养笸勃栊予景粒鸫霜秤陟沆棍骛勒瘼芷喉够钸觌浍仉龄戛灯煅乞腈郾葵茜廪榍弱业的影响最为直接，决定着楼市的短期走势。
事实上，无论是土地还是金融，也就是决定中短期房地产业发展的两个因素，都在国家调控的范围之内，所以如果看未来5年房地产走势，基本上都是上会和政策预期的走势。该政策旨在保持房地产业的平稳发展，使房地产业朝着健康方向发展，最终实现“房住不炒”的目标。所以刚需购房者真的不用担心中期或短期的楼市走势，其发展方向基本上都在调控影响范围之内。
从人口角度看长期房地产
但是房地产业的长期趋势是无法预测的，因为长期的发展需要看人口。现在中国的出生率并不乐观，自从年放开二胎以来，虽然出生率略有上升，但自年以来，出生率已经开始持续下降，年我国新出生人口万人，比上年增加12.95%;年新出生人口万人，比上年增加12.43%;年新出生人口万，比上年增加10.94%;年新出生人口万，比上年增加10.48%。就其发展趋势而言，人口出生率的确在持续走低，未来不仅要面对老龄化问题，还要面对人口数量下降问题。
尽管年的人口数据尚未公布，但根据部分省市年新生人口数据，广东省新生人口数量同比下降24%；合肥市同比下降23%；温州市同比下降19.01%；厦门同比下降51.6%。单凭这部分数据，也基本上可以判断到年新出生人口数量同比下降超过20%。
人口产业长期看人口，从目前人口产业的趋势来看，人口产业的人口红利将逐渐消失，这不利于产业的长期发展。今后只有一线城市和少数较强二线城市，因为会有持续的人口流入，能够长期维持人口增长，剩余城市人口数量会继续减少，房地产市场将面临相对困难的时期。
综合上述分析，短期房价走势将相对稳定，长期由于人口出生率逐年下降，房地产市场可能会面临“困难时期”。但对刚需而言，只要房价短期走势稳定，买房基本上就不会有后顾之忧，如果刚需具备一定的购房能力，今年买房是个不错的选择。尽管如此，年准备买房的家庭也可能遭遇三大“坏消息”，买房前最好先了解清楚。
房地产市场分化的背景下，可能会购买贬值房屋。
虽然总体楼市稳定是今后几年发展的主旋律，但局部楼市分化也是楼市发展的必然趋势。所以购房者在买房前要做好心理准备，在过去的房价普涨时期一定会买到升值的房子，但在楼市分化的今天，购买升值或贬值的房子，都是非常正常的现象。
作者一直认为，刚需购房者需要留意房子的升值潜力，但也不必对房子的升值或贬值看得太重，毕竟房子是用来住的，房子升值后，家庭资产就会增值，就算是房子贬值了，也算是自己温暖的家。
假如能够买到有升值潜力的房子，当然是很不错的，但是没有人能保证他们所在的城市是有潜力的，或者说买房的地区是黄金地段，所以对于刚需来说，还是应该注重房子的居住体验。
如出现延期工作，则可能发生延期交房。
认为去年和今年是遭遇延期交房和楼盘烂尾情况最多的时候，由于去年的特殊原因，施工单位停工时间相对较晚，基本上延误了几个月的工期，所以遇到延期交房是很正常的现象。
所以作者建议，如果不想承担延期交房的风险，可以选择购买准新房，即炒房者手中持有的二手房，这些准新房与新房没有什么区别，房龄较短，炒房者买后一直处于空置状态。当然，如果对新房有信心，一定要选择大的品牌开发商，最好是龙头房企，风险相对较小。
房地产开发商资金压力加大，可能会遇到房屋交付质量差，楼盘烂尾的问题。
房地产业本身就是高杠杆的行业，房企扩张基本都是靠借贷，所以房企的负债率一般都很高，抗风险能力也较低。房地产行业去年的“寒冬”将房地产业按下了“暂停键”，折射出不少房企面临巨大的资金压力，即便后来房地产业逐步复苏，也有一些房企因负债过高而资金紧张。
如果开发商资金紧张，盖房子时就会偷工减料，造成最后房子的质量不达标，最后交房质量比较差。自然，如果由于房屋资金紧张而破产，名下项目又无公司愿意收购，基本上都会出现房屋烂尾。
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